“200万房子，全款比贷款少花115万利息？
”——别急着点头，有人用30万首付撬出400%收益，也有人被法拍房按在地上摩擦。
到底该all in还是留条后路，今天把话掰开揉碎说透。
先说利息账。200万总价，首付三成、商贷140万、30年等额本息，利率3.9%，利息滚到159万；一次性付清，直接省下一辆保时捷。
听着爽，但前提是：你得有200万现金，且未来三十年不生病、不失业、娃不留学、爸妈不住院。
但凡一条踩雷，账户瞬间见底，房子成了吞金兽，连信用卡都救不了急。
再看杠杆账。
深圳老罗2020年用30万首付上车前海，三年后房价翻两倍，净资产从30万飙到190万，收益率430%。
秘诀只有一句：选对城市、选对板块、选对时机。
别光盯着利率，地段才是印钞机。
同样30万，砸在燕郊，现在挂牌价腰斩，首付变首付坑，银行追着补差价，跑滴滴都不够填窟窿。
有人担心“背债睡不踏实”，其实真正让人失眠的是现金流断档。
银行朋友透露，2023年法拍房暴增三成，一半以上是因为月供占收入比超60%，一旦奖金缩水、公司裁员，直接断供。
留足12个月月供现金，比提前还贷更管用。
别把应急钱扔进去，那是安全垫，不是首付。
再说政策红包。2024年“认房不认贷”在14城落地，名下无房就算首套，首付三成变两成，利率再下浮20个基点。
广州同事刚换房，原来4.1%的利率直接干到3.7%，100万贷款30年省出11万利息，白捡一辆代步车。
别忘了“带押过户”，卖方不用提前还贷就能交易，省掉过桥费、加急费，一套300万房子交易成本直降3万，买卖双方都笑出声。
租售比也变了天。
成都高新区一套两居室，月租6500，总价280万，租售比2.8%，低于房贷利率，但隔壁人才公寓拎包入住，月租只要4800，还附带学位。
算账发现，同样住十年，租房比买房少花90万，把差价扔进年化4%的债基，利息刚好抵掉房租。
租购同权试点扩大，学位、落户、医保逐步松绑，年轻人开始“躺平”：不是买不起，是租得更爽。
最后给三条土办法，拿去直接用：
1. 月供别超家庭月收入的三分之一，奖金、分红、外快不算，只看固定工资。
银行敢贷，你不一定敢还。
2. 先查城市人口净流入、GDP增速、土地财政依赖度，三条全红再谈投资，否则就当消费，别幻想涨价。
3. 手里留足一年月供现金，放货币基金或短债，别嫌利息低，它买的是选择权：真失业了，你能慢慢找工作，而不是连夜跳楼价卖房。
一句话总结：全款还是贷款，从来不是数学问题，是寿命问题——你的收入能活多久、城市红利能活多久、家庭现金流能活多久。
算清自己，比算清利息重要一万倍。
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